VwGH: Gewerblicher Grundstückshandel

Der planmäßige Abverkauf von Immobilien nach baulichen Umgestaltungsmaßnahmen begründet regelmäßig einen gewerblichen Grundstückshandel. Erwirbt ein Steuerpflichtiger Grundstücke, um diese zu bebauen, und veräußert er sie in nahem zeitlichem Zusammenhang, so kann bereits bei einer geringen Anzahl von Objekten eine gewerbliche Tätigkeit entstehen. Neben der Anzahl der veräußerten Objekte ist dabei auf den Zeitraum zwischen Erwerbs- und Veräußerungsvorgängen Bedacht zu nehmen, weil der Ankauf von Grundstücken mit der Absicht, diese möglichst kurzfristig nach Erwerb und Fertigstellung von Gebäuden wieder zu veräußern, insbesondere in Fällen, in denen ein Steuerpflichtiger seine Tätigkeit werbend an die Allgemeinheit richtet, für eine gewerbliche Tätigkeit spricht. Zwar tätigt ein gewerblicher Grundstückshändler im Allgemeinen bereits den Grundstückskauf in Verkaufsabsicht. Gewerblicher Grundstückshandel kann allerdings auch dann vorliegen, wenn erst aufgrund eines später gefassten Willensentschlusses der planmäßige Abverkauf der Immobilien umgesetzt wird. Es kommt sohin nicht zwingend auf die ursprüngliche Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbes der Liegenschaften an.

Es trifft nicht zu, dass sich der VwGH in der bisherigen Rechtsprechung nur mit dem planmäßigen Verkauf der gesamten Immobilie befasst habe und nur für diesen Fall das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückhandels bejaht worden wäre. Das Erkenntnis vom 24. 2. 2005, 2001/15/0159, betraf ein parifiziertes Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, von denen drei verkauft wurden, eine weitere vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt wurde und zwei dauerhaft der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienten. Dass erst die Verkettung unglücklicher Umstände zu den Verkäufen geführt hatte, stand der Beurteilung der drei Verkäufe als gewerblichem Grundstückshandel nicht entgegen. Erst recht durfte das BFG das Vorliegen gewerblicher Einkünfte bejahen, wenn der Plan der Steuerpflichtigen von vornherein darauf gerichtet war, einen Teil der Eigentumswohnungen zu verkaufen. Dies umso mehr, als auch in den Folgejahren weitere ähnlich gelagerte Projekte verwirklicht wurden.

Dass die Finanzierung der Bauvorhaben ohne den Einsatz von Fremdmitteln bewerkstelligt wurde, schließt das Vorliegen gewerblicher Einkünfte nicht aus, weil die Finanzierung von Grundstückskäufen mit Eigenkapital lediglich ein Indiz dafür darstellt, dass die Vermögensnutzung im Vordergrund steht. Diesem Indiz durfte bei Beurteilung des vorliegenden Falles nur geringes Gewicht beigemessen werden, weil nach dem Vorbringen der Abgabepflichtigen der Veräußerungserlös für den Erwerb weiterer (gleichfalls sowohl der Veräußerung als auch der Vermietung dienender) Grundstücke verwendet werden sollte, was wiederum ein Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel darstellt.

Nach der Rechtsprechung des VwGH sind einzelne Eigentumswohnungen einer gesonderten steuerlichen Betrachtung zugänglich. Auf das prozentuale Verhältnis der veräußerten zu den dauerhaft vermieteten Eigentumswohnungen kommt es daher nicht entscheidend an, sofern der Tatbestand des § 23 Z 1 EStG auch sonst erfüllt ist.

Entscheidung: VwGH 3. 9. 2019, Ra 2018/15/0015.

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